Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Białymstoku

POSTANOWIENIE

Dnia 19 września 2025 roku

Sąd Rejonowy w Białymstoku, II Wydział Cywilny w składzie:

Przewodniczący: sędzia Karol Olszewski

Protokolant: stażysta Zuzanna Łapińska

po rozpoznaniu w dniu 22 sierpnia 2025 roku w Białymstoku na rozprawie

sprawy z wniosku G. P.

z udziałem T. P.

o zniesienie współwłasności

postanawia:

I. dokonać zniesienia współwłasności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0571 ha, położonej przy ul. (...) w B., obręb (...) W., jednostka ewidencyjna (...)_1 B., powiat m. B., województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w Białymstoku prowadzi księgę wieczystą nr (...), w ten sposób, że stosownie do mapy z projektem podziału nieruchomości sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji M. Z. (k. 346 akt sprawy), przyjętej w dniu 16.06.2025 r. do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzonego przez Prezydenta Miasta B. za numerem P.2061.2025. (...), stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia, wydzielić:

1. działkę oznaczoną numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0217 ha i o wartości 269.400 zł, którą przyznać G. P.,

2. działkę oznaczoną numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0354 ha i o wartości 694.900 zł, którą przyznać T. P.;

II. ustanowić na działce nr (...) na rzecz każdoczesnego właściciela działki nr (...) służebność gruntową polegającą na prawie przebiegu przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz na prawie dostępu do tego przyłącza w celu jego eksploatacji, konserwacji lub napraw, która to służebność oznaczona została czerwonymi liniami przerywanymi na mapie przebiegu służebności gruntowej sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji M. Z. (k. 220 akt sprawy), stanowiącej integralną część niniejszego postanowienia;

III. ustalić, że T. P. poczynił nakłady, które zwiększają wartość nieruchomości nr 937/2 o kwotę 547.440 zł oraz wartość nieruchomości nr 937/1 o kwotę 6.630 zł;

IV. zasądzić od G. P. na rzecz T. P. kwotę 60.970 zł (sześćdziesiąt tysięcy dziewięćset siedemdziesiąt złotych) tytułem dopłaty, płatną w terminie 3 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszego postanowienia z odsetkami ustawowymi za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności;

V. zasądzić od G. P. na rzecz T. P. kwotę 3.315 zł (trzy tysiące trzysta piętnaście złotych) tytułem rozliczenia nakładu na nieruchomość nr 937/1, wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 22 sierpnia 2025 r. do dnia zapłaty;

VI. zasądzić od T. P. na rzecz G. P. kwotę 7.643 zł (siedem tysięcy sześćset czterdzieści trzy złote) tytułem odszkodowania;

VII. oddalić żądania uczestnika postępowania w pozostałym zakresie;

VIII. nakazać pobrać na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Białymstoku tytułem zwrotu tymczasowo poniesionych wydatków:

1. od G. P. kwotę 878,04 zł (osiemset siedemdziesiąt osiem złotych cztery grosze),

2. od T. P. kwotę 3.878,04 zł (trzy tysiące osiemset siedemdziesiąt osiem złotych cztery grosze);

IX. stwierdzić, że w pozostałym zakresie każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.

Sygn. akt II Ns 317/24

UZASADNIENIE

Wnioskodawca G. P. wniósł o zniesienie współwłasności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0571 ha, położonej w obrębie (...) W., jednostce ewidencyjnej (...)_1 B., powiecie m. B., województwie (...), dla której Sąd Rejonowy w Białymstoku IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Wnioskodawca domagał się fizycznego podziału nieruchomości na dwie odrębne nieruchomości zabudowane i przyznanie na jego rzecz projektowanej działki nr (...). Do rozliczenia zgłosił kwotę 7.643 złotych tytułem odszkodowania za zniszczenie przez uczestnika części piwnicy w budynku zajmowanym przez wnioskodawcę. Oponował żądaniu uczestnika postępowania o rozliczenie nakładów poniesionych na przedmiotową nieruchomość (k. 4 - 6, 268).

Uczestnik postępowania T. P. przychylił się do wniosku o zniesienie współwłasności co do zasady. Sprzeciwił się fizycznemu podziałowi działki, wskazując, że podział taki jest sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, z uwagi na prowadzoną przez niego na nieruchomości działalność gospodarczą; ponadto podział fizyczny nieruchomości pociągnąłby za sobą znaczne zmniejszenie jej wartości. Wniósł o przyznanie mu całej nieruchomości na wyłączną własność. Uczestnik zgłosił do rozliczenia nakłady, które poniósł na nieruchomość. Wskazał, że jego nakłady obejmują w szczególności: posadowienie na swój koszt budynku mieszkalnego, w którym zamieszkuje; posadowienie i wykończenie murowanego budynku gospodarczego; wykonanie prac wykończeniowych w garażu budynku zajmowanego przez wnioskodawcę; wykonanie ogrodzenia oraz podjazdu. Uczestnik zakwestionował roszczenie odszkodowawcze wnioskodawcy i zanegował zarówno fakt zniszczenia mienia, jak i swoją winę w tym zakresie (k. 27 - 29, 132 - 133).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Przedmiotem postępowania jest nieruchomość położona w B. przy ul. (...), oznaczona numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0571 ha, dla której Sąd Rejonowy w Białymstoku IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (...). Nieruchomość ta stanowi przedmiot współwłasności G. P. w udziale 1/2 części oraz T. P. w udziale 1/2 części. Współwłaściciele nieruchomości są braćmi. Nieruchomość nabyli na podstawie zawartej w formie aktu notarialnego umowy darowizny z dnia 16 lipca 2008 roku, Rep. A nr 2155/2088.

Dowody: akt notarialny z 16 lipca 2008 roku, Rep. a nr 2155/2008, k. 9 – 13; wypis z rejestru gruntów, k. 14; treść księgi wieczystej, k. 16 - 20.

Na nieruchomości posadowione są trzy budynki. Budynek mieszkalny oznaczony numerem ewidencyjnym (...) wybudowany został w latach 2008 - 2019 i zamieszkiwany jest przez uczestnika T. P. wraz z rodziną (dalej: nowy dom); budynek ten graniczy z działką nr (...). Budynek mieszkalny oznaczony numerem ewidencyjnym (...) zamieszkiwany jest przez wnioskodawcę G. P. oraz matkę zainteresowanych H. P. (dalej: stary dom); budynek ten graniczy z działką nr (...). Budynek gospodarczy (warsztatowo-garażowy) oznaczony numerem ewidencyjnym (...) zlokalizowany jest za budynkiem nr (...).

Dowody: wypis z rejestru gruntów, k. 14; opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości J. D., k. 236-253; dokumentacja zdjęciowa dołączona do opinii, k. 254-259.

Po nabyciu nieruchomości współwłaściciele dokonali między sobą nieformalnego podziału nieruchomości do korzystania. Wnioskodawca wraz z matką korzystał ze starego domu, natomiast uczestnik z rodziną, po jego wzniesieniu, z nowego domu. Uczestnik wykorzystywał również budynek gospodarczy oraz garaż w starym domu na potrzeby prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej w zakresie naprawy pojazdów.

Dowody: zeznania świadka M. P., k. 296, zapis czasu od 00:03:28; zeznania świadka H. P., k. 300 - 302, zapis czasu od 01:21:14.

Budowa nowego domu została rozpoczęta około 2008 roku. Inwestorem był uczestnik T. P., który finansował budowę ze środków własnych oraz przy wsparciu finansowym rodziny swojej żony. Wnioskodawca G. P. pomagał fizycznie przy budowie.

Dowody: zeznania świadka M. P. k. 296, zapis czasu od 00:03:28; zeznania świadka A. C. k. 298 - 300, zapis czasu od 00:48:29; zeznania świadka M. M. k. 298, zapis czasu od 00:36:59; zeznania świadka P. M. k. 300, zapis czasu od 01:07:55; zeznania świadka H. P., k. 300 - 302, zapis czasu od 01:21:14; faktury i paragony za materiały budowlane, k. 32 - 115.

Uczestnik T. P. na nieruchomości prowadził działalność gospodarczą w zakresie mechaniki pojazdowej, początkowo nieformalnie, a od 1 marca 2023 r. jako zarejestrowaną działalność gospodarczą. Wcześniej, w latach 2007 - 2018, pod tym samym adresem działalność gospodarczą o podobnym profilu prowadziła matka stron H. P.. Uczestnik na potrzeby prowadzenia warsztatu dokonał adaptacji w garażu starego domu oraz w budynku gospodarczym.

Dowody: wydruki z (...) k. 128 - 129; zeznania świadka R. K. k. 296 - 297, zapis czasu od 00:20:43; zeznania świadka M. Ż., k. 297, zapis czasu od 00:27:47.

Wartość rynkowa nakładów poczynionych przez T. P., wyrażona jako wzrost wartości całej nieruchomości (po podziale geodezyjnym), obejmuje: wartość budynku mieszkalnego (nowego domu): 501.674 zł; wartość budynku gospodarczego: 45.766 zł; wartość ogrodzenia na części G. P.: 6.630 zł.

Dowody: opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości J. D., k. 236 – 253; opinia uzupełniająca biegłego z zakresu szacowania nieruchomości J. D., k. 307 – 320.

W dniu 11 kwietnia 2024 r. T. P. dokonał zniszczenia drzwi i bramy garażowej w pomieszczeniu piwnicznym budynku zajmowanego przez G. P.. G. P. w związku z tym zdarzeniem poniósł wydatki obejmujące zakup nowych drzwi, bramy garażowej i koszty transportu na łączną kwotę 7.643 zł.

Dowody: zeznania świadka H. P. k. 301, k. 300 - 302, zapis czasu od 01:21:14; faktury VAT, k. 269 - 270; zamówienie, k. 271.

Fizyczny podział działki nr (...) jest technicznie możliwy.

Dowód: opinia biegłego z zakresu geodezji M. Z., k. 197 - 201.

Wartość działki nr (...) przed podziałem wynosi 877.500 zł. Podział fizyczny nieruchomości zgodnie z projektem biegłego geodety spowodowałby wzrost łącznej wartości nowo powstałych działek do kwoty 964.300 zł; wartość projektowanej działki nr (...) przeznaczonej dla wnioskodawcy wyniesie 269.400 zł (z czego udział w gruncie 85.230 zł oraz wartość budynku 184.170 zł), zaś wartość projektowanej działki nr (...) przeznaczonej dla uczestnika wyniesie 694.900 zł (z czego udział w gruncie 147.460 zł oraz wartość budynków 547.440 zł).

Dowody: opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości J. D., k. 236 - 253; wyjaśnienia do opinii, k. 290 – 291; opinia uzupełniająca biegłego z zakresu szacowania nieruchomości J. D., k. 307 – 320.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów.

Sąd uznał za w pełni wiarygodne dowody z dokumentów urzędowych i prywatnych zgromadzonych w aktach sprawy, albowiem ich autentyczność i prawdziwość nie była kwestionowana przez żadną ze stron.

Opinie biegłych sądowych geodety M. Z. oraz rzeczoznawcy majątkowego J. D., Sąd ocenił jako rzetelne, spójne, logiczne i wyczerpujące. Zostały one sporządzone przez osoby posiadające niezbędną wiedzę specjalistyczną, w oparciu o analizę akt sprawy oraz oględziny nieruchomości. Strony miały możliwość ustosunkowania się do opinii i zadawania pytań biegłym, a złożone wyjaśnienia w sposób przekonujący odparły zgłoszone wątpliwości. W konsekwencji Sąd w całości podzielił wnioski płynące z opinii, czyniąc je podstawą swoich ustaleń faktycznych w zakresie możliwości podziału nieruchomości, jej wartości oraz wartości poczynionych nakładów.

Zeznania świadków Sąd ocenił z uwzględnieniem ich stopnia pokrewieństwa i relacji ze stronami. Zeznania świadków zawnioskowanych przez uczestnika, tj. jego żony M. P. oraz szwagra A. C., Sąd potraktował z ostrożnością z uwagi na ich zaangażowanie emocjonalne w spór. Niemniej jednak zeznania te zakresie, w jakim znajdowały potwierdzenie w pozostałym materiale dowodowym (zwłaszcza w dokumentach i zeznaniach świadków obcych), zostały uznane za wiarygodne. Dotyczy to w szczególności okoliczności finansowania i realizacji budowy nowego domu.

Podobnie Sąd potraktował zeznania matki stron, H. P., która jasno opowiedziała się po stronie wnioskodawcy. Jej zeznania, zwłaszcza w części dotyczącej wkładu finansowego wnioskodawcy, nie znalazły potwierdzenia w żadnych obiektywnych dowodach i stały w sprzeczności z obszerną dokumentacją księgową przedstawioną przez uczestnika. Stąd też w tym zakresie Sąd odmówił im wiary.

Za najbardziej obiektywne i miarodajne Sąd uznał zeznania świadków niezwiązanych ze stronami – sąsiadów i znajomych, tj. R. K., M. Ż., M. M. i P. M.. Ich zeznania były spójne i konsekwentne, a świadkowie w sposób bezstronny opisywali stan nieruchomości na przestrzeni lat; zeznania te w dużej mierze potwierdziły wersję uczestnika co do tego, kto był głównym inwestorem i osobą aktywnie działającą na nieruchomości.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, jeżeli umownie nie wyłączono tego uprawnienia. W myśl natomiast art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo, że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Zgodnie z art. 622 k.p.c. pierwszeństwo ma dokonanie podziału w oparciu o zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, jeżeli nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (§ 2). Do takiego sposobu zniesienia współwłasności współwłaścicieli powinien nakłaniać Sąd w toku postępowania (§ 1). Jeżeli brak jest podstaw do wydania postanowienia w myśl art. 622 k.p.c., za zachodzą warunki do dokonania podziału w naturze, sąd dokonuje tego podziału na części odpowiadające wartością udziałom współwłaścicieli z uwzględnieniem wszelkich okoliczności zgodnie z interesem społeczno – gospodarczym. Różnice wartości wyrównuje się przez dopłaty pieniężne (art. 623 k.p.c.).

Przedmiotem zniesienia współwłasności w niniejszej sprawie była zabudowana nieruchomość położona w B. przy ul. (...), oznaczona numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0571 ha, dla której Sąd Rejonowy w Białymstoku prowadzi księgę wieczystą o numerze (...). Pomiędzy zainteresowanymi istniał spór co do sposobu wyjścia ze współwłasności tej nieruchomości; wnioskodawca domagał się geodezyjnego podziału działki, uczestnik natomiast wnosił o przyznanie całej działki na jego rzecz.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie należało zastosować podstawowy sposób zniesienia współwłasności, jakim jest podział fizyczny nieruchomości (art. 211 k.c.). Uczestnik sprzeciwiając się podziałowi nie zdołał wykazać, aby zachodziły wyjątkowe okoliczności uzasadniające odstąpienie od tej zasady.

W pierwszej kolejności zauważyć należy, że podział nieruchomości jest technicznie możliwy, co jednoznacznie potwierdził w swojej opinii biegły sądowy z zakresu geodezji M. Z.. Chybiony okazał się też argument, jakoby podział miał pociągnąć za sobą znaczne zmniejszenie wartości rzeczy. Z opinii biegłego sądowego J. D. wynika wniosek przeciwny; biegły wartość nieruchomości przed podziałem oszacował na 877.500 zł, podczas gdy łączna wartość rynkowa dwóch nowo powstałych działek wyniosłaby 964.300 zł. Oznacza to, że podział fizyczny nie będzie dla stron uciążliwy ekonomicznie, ale wręcz obiektywnie korzystny, gdyż prowadzi do zwiększenia łącznej wartości ich majątku.

Ponadto, podział fizyczny w najpełniejszy sposób realizuje cel postępowania, którym jest ostateczne wyjście ze stanu współwłasności. Nieruchomość od lat jest faktycznie podzielona do użytkowania (quoad usum), a strony zamieszkują w dwóch oddzielnych budynkach. Podział geodezyjny stanowi zatem usankcjonowanie prawne tego wieloletniego stanu. Fizyczne i definitywne rozdzielenie sfer majątkowych uczestników postępowania jest rozwiązaniem najbardziej pożądanym.

Za niezasadny Sąd uznał też zarzut sprzeczności podziału z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Biegły geodeta, wskazując na tę niezgodność, jednocześnie przywołał normę szczególną, tj. art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, która wprost dopuszcza podział niezależnie od ustaleń planu, jeżeli jego celem jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami. Taka właśnie sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, wobec czego ewentualna niezgodność z MPZP nie stanowi przeszkody prawnej do dokonania podziału.

W tych okolicznościach, skoro podział fizyczny nieruchomości jest technicznie możliwy, ekonomicznie korzystny i prawnie dopuszczalny, a jednocześnie stanowi najpełniejszą realizację celu postępowania o zniesienie współwłasności, Sąd uznał, że brak jest podstaw do odstąpienia od tej preferowanej przez ustawodawcę metody.

Z uwagi na powyższe w pkt I sentencji Sąd dokonał zniesienia współwłasności nieruchomości oznaczonej numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0571 ha, położonej przy ul. (...) w B., obręb (...) W., jednostka ewidencyjna (...)_1 B., powiat m. B., województwo (...), dla której Sąd Rejonowy w Białymstoku prowadzi księgę wieczystą nr (...), w ten sposób, że stosownie do mapy z projektem podziału nieruchomości sporządzonej przez biegłego sądowego z zakresu geodezji M. Z. (k. 346 akt sprawy), przyjętej w dniu 16.06.2025 r. do ewidencji materiałów państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzonego przez Prezydenta Miasta B. za numerem P.2061.2025. (...), stanowiącej integralną część postanowienia, wydzielił:

1. działkę oznaczoną numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0217 ha i o wartości 269.400 zł, którą przyznał G. P.,

2. działkę oznaczoną numerem geodezyjnym (...) o powierzchni 0,0354 ha i o wartości 694.900 zł, którą przyznał T. P..

Zgodnie z art. 212 § 1 zd. 2 k.c. przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Podstawę do ustanowienia służebności gruntowej w pkt II sentencji postanowienia był przepis art. 285 § 1 k.c. Potrzeba jej ustanowienia wynika z faktu, iż na działce nr (...) znajduje się przyłącze kanalizacyjne prowadzące do działki nr (...). Na potrzebę ustanowienia odpowiedniej służebności wskazywał w swojej opinii uzupełniającej biegły geodeta M. Z.. Służebność została ustalona w niezbędnym zakresie i obejmuje prawo przebiegu przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz prawo dostępu do tego przyłącza w celu jego eksploatacji, konserwacji lub napraw. Za służebność nie przyznano dodatkowego wynagrodzenia, gdyż biegły z zakresu szacowania nieruchomości J. D. określając wartość nieruchomości powstałych po podziale, uwzględnił okoliczność obciążenia wydzielonej działki służebnością.

W pkt III sentencji Sąd ustalił, że T. P. poczynił nakłady, które zwiększają wartość nieruchomości nr 937/2 o kwotę 547.440 zł oraz wartość nieruchomości nr 937/1 o kwotę 6.630 zł.

Na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, Sąd uznał za wykazane, że to uczestnik T. P. był stroną, która faktycznie poniosła nakłady na nieruchomość wspólną w zakresie wzniesienia nowego budynku mieszkalnego, budynku gospodarczego oraz ogrodzenia.

Obiektywnym dowodem potwierdzającym wersję uczestnika jest obszerny materiał w postaci faktur i paragonów, sukcesywnie gromadzonych na przestrzeni lat. Dokumenty te, szczegółowo dokumentują zakup szerokiego asortymentu materiałów budowlanych i wykończeniowych, w tym: grzejników, blach i elementów instalacyjnych, sprzętu AGD do nowego domu, płyt styropianowych, zapraw klejowych i tynków, gresu, glazury i chemii budowlanej, stolarki drzwiowej i paneli podłogowych, profili stalowych do wykonania konstrukcji, elementów ogrodzenia, takich jak płot lamelowy. Wskazane faktury i rachunku datowane są na lata 2012 - 2017, co koresponduje z okresem budowy i wykańczania nowego domu mieszkalnego. Jako nabywca na tych dokumentach figuruje T. P. lub jego żona M. P..

Wersję uczestnika potwierdziły zeznania świadków, zarówno członków rodziny, jak i osób postronnych. Zeznania świadków - sąsiadów, jako osób obcych niezainteresowanych wynikiem sprawy, Sąd obdarzył szczególnym zaufaniem. Świadek M. M. zeznał, że wie, iż to „uczestnik budował, a wnioskodawca mu pomagał” , a także widział, jak uczestnik wykonywał podjazd. Świadek P. M. wprost stwierdził: „Budynek stawiał uczestnik z małżonką” oraz wskazał, że to uczestnik zlecał wykonanie stropów, dachu i elewacji. Również zeznania żony uczestnika M. P. oraz jego szwagra, A. C., były spójne i konsekwentne w tym zakresie. Świadek M. P. w sposób szczegółowy opisała proces finansowania budowy nowego domu, wskazując, że środki pochodziły ze wspólnych oszczędności jej i męża, a także z pożyczek zaciągniętych od jej rodziny, w tym na jej ojca. Zeznała, że istniała "umowa niepisana", zgodnie z którą w zamian za pozostawienie ulepszeń w starym domu, mogli wybudować nowy dom dla siebie. Potwierdziła, że wnioskodawca nie dokładał się finansowo do inwestycji. Świadek A. C. zeznając potwierdził, że wraz z rodziną pożyczał uczestnikowi i jego żonie znaczne kwoty na budowę domu (od 10.000 zł do 30.000 zł).

Wnioskodawca twierdził, że przekazał bratu kwotę 10.000 zł w gotówce na budowę. Jednocześnie przyznał, że nie dysponuje jakimkolwiek pokwitowaniem czy dowodem wypłaty z rachunku bankowego tej kwoty. Wnioskodawca deklarował też, że kupił pustaki na dwa piętra nowego budynku. Twierdzenie to zostało poparte zeznaniami matki stron, H. P., która oświadczyła, że "Wnioskodawca i ja kupiliśmy pustaki na cały dom oraz drzewo". Jednakże na tę okoliczność również nie zostały przedstawione żadne faktury czy paragony. Same zaś zeznania H. P., które w tym zakresie, z uwagi na jej emocjonalne zaangażowanie w konflikt, Sąd uznał za niewystarczające do podważenia dowodów z dokumentów i zeznań innych, niezależnych świadków.

Wiarygodność twierdzeń uczestnika wzmacnia przy tym fakt, że to on i jego rodzina byli bezpośrednimi beneficjentami wzniesionego budynku mieszkalnego, co stanowi logiczną motywację do ponoszenia tak znacznych kosztów. Ponadto, jego wieloletnia działalność gospodarcza w zakresie mechaniki pojazdowej uzasadniała dokonywanie nakładów na budynek gospodarczy oraz garaż w celu przystosowania ich do potrzeb warsztatu.

Wnioskodawca nie wykazał również zakresu i wartości nakładów na nieruchomość wspólną wynikających z jego osobistej pracy. Ograniczył się jedynie do ogólnych twierdzeń i własnych, nie przedkładając żadnych dowodów, które pozwoliłyby na precyzyjne wyliczenie wartości tych nakładów, na przykład w postaci kosztorysu czy szczegółowego spisu wykonanych prac. W tych okolicznościach nie sposób nawet określić, czy zakres ewentualnych świadczeń osobistych wnioskodawcy skutkował rzeczywiście przysporzeniem korzyści wyrażających się wzrostem wartości nieruchomości.

Uczestnik postępowania zgłaszał również poniesienie nakładów na budynek oznaczony nr (...), zajmowany przez wnioskodawcę i matkę stron. Z tego tytułu zgłosił do rozliczenia wykonanie prac wykończeniowych z zakupionych przez siebie materiałów budowlanych w garażu w/w budynku. Prace te miały obejmować m.in. wykonanie instalacji C.O., wykopanie kanału do naprawy aut, podłączenie kanalizacji i wody oraz prace wykończeniowe w łazience i kuchni. Biegły rzeczoznawca ustalił jednak, że nie jest w stanie wycenić w/w nakładów, ponieważ w momencie oględzin garaż był w trakcie remontu wykonywanego przez wnioskodawcę, a "część nakładów już nie istniała a część była zużyta". Stąd brak było podstaw do rozliczenia w/w nakładu w niniejszym postępowaniu.

Opinia biegłego sądowego J. D. obiektywnie potwierdza istnienie nakładów i znaczną ich skalę. Biegły wycenił wartość wzrostu wartości nieruchomości nr 937/2 spowodowanego budową nowego domu na kwotę 501.674 zł i budynku gospodarczego na kwotę 45.766 zł (w tych wartościach uwzględnione zostały nakłady na ogrodzenie wynoszące łącznie 19.708 zł, stąd kwota 19.708 zł nie podlega odrębnemu doliczeniu, mimo, że została wyodrębniona w opinii biegłego) oraz wzrostu wartości nieruchomości nr 937/2 spowodowanego nakładami na ogrodzenie na kwotę 6.630 zł. Wycena koresponduje z zakresem prac opisywanych przez uczestnika i jego świadków oraz z ilością przedstawionych przez niego faktur.

Stosownie do art. 212 § 1 k.c., jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia Sądu przez podział rzeczy lub też przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli, to jednocześnie nakładany jest obowiązek dopłaty celem wyrównania wartości przysługującego udziału, bądź też spłaty pozostałych. Tak więc współwłaściciel, któremu nie przyznano własności rzeczy wspólnej uprawniony jest z mocy ustawy do żądania spłaty stanowiącej równowartość całego swojego udziału lub jeżeli w ramach podziału przyznano część rzeczy nieodzwierciedlającą w pełni wartości udziału, to wartość tę należy wyrównać poprzez dopłaty pieniężne.

W niniejszej sprawie decydujący wpływ na wysokość dopłat ma fakt poczynienia nakładów o znacznej wartości przez T. P., w szczególności w postaci budowy domu. Rozliczenie nie może zatem być dokonane poprzez proste oszacowanie wartości otrzymanych działek i dopłatę pieniężną na rzecz wnioskodawcy, który wg stanu aktualnego otrzymuje nieruchomość o niższej wartości. Wówczas bowiem wnioskodawca byłby bezpodstawnie wzbogacony, albowiem kolosalny wpływ na aktualną wartość nieruchomości mają nakłady poczynione przez uczestnika.

Z uwagi na tego właśnie typu sytuacje w orzecznictwie ukształtował się pogląd, iż współwłaściciele, którzy nakładów na rzecz wspólną nie dokonali i nie pokryli ich w cenie nabycia udziałów, nie mogą być przy znoszeniu współwłasności bezpodstawnie wzbogaceni kosztem ponoszących lub - jak to miało miejsce w badanej sprawie - ponoszącego nakłady. Ma tu odpowiednie zastosowanie art. 405 i n. k.c. (postanowienie Sądu Najwyższego z 4 lutego 2021 r., II CSK 153/20, 23 czerwca 2022 r., (...) 228/22).

Wobec sytuacji, że T. P. poniósł znaczne nakłady na "swoją" część, a podnoszą one wartość całej nieruchomości, brak rozliczenia inwestycji prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia wnioskodawcy kosztem uczestnika. Co więcej, orzecznictwo nakazuje Sądowi badać kwestię bezpodstawnego wzbogacenia z urzędu, zatem nie miał znaczenia fakt, iż uczestnik tytułem rozliczenia nakładów domagał się zasądzenia kwoty 100.000 zł. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 20 września 2022 roku, sygn. akt II CSKP 101/22 (LEX nr 3487794), w tego typu sytuacjach różnice, jakie w związku z dokonanymi przez poszczególnych współwłaścicieli nakładami mogą powstać w wartości całej rzeczy powinny być uwzględnione w postępowaniu o zniesienie współwłasności.

Zastosowanie zgodnie z powyższym stanowiskiem przepisu art. 405 k.c. pozwala na "oczyszczenie" wartości nieruchomości z poczynionych przez strony inwestycji i dokonanie rozliczenia, które zapobiega bezpodstawnemu wzbogaceniu.

Mając to na uwadze należało uwzględnić, że wartość całej nieruchomości po podziale wynosi 964.300 zł, jednak w tej kwocie mieszczą się nakłady T. P. na działkę nr (...) o łącznej wartości 547.440 zł. Zatem wartość całej nieruchomości (dla potrzeb wyliczenia dopłaty) bez uwzględnienia tych nakładów wynosi 416.860 zł, wartość działki nr (...) wynosi 269.400 zł, zaś wartość działki nr (...) wynosi 147.460 zł. W konsekwencji wartość udziałów we współwłasności wynosi po 208.430 zł (416.860 : 2).

Jeśli zatem G. P. otrzymał nieruchomość o wartości 269.400 zł, zaś T. P. o wartości 147.460 zł, to okazuje się, iż to wnioskodawca ma obowiązek wyrównania tych wartości poprzez dopłatę pieniężną na rzecz uczestnika. Wysokość dopłaty wynosi 60.970 zł (269.400 - 208.430 = 60.970).

Z uwagi na powyższe Sąd w pkt IV sentencji zasądził od G. P. na rzecz T. P. kwotę 60.970 zł tytułem dopłaty na podstawie wyżej powołanych przepisów.

Zgodnie z art. 212 § 3 k.c. Sąd oznacza termin i sposób uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia. Wnioskodawca, wnosząc o zaproponowany przez siebie podział, w świetlnie niezakwestionowanej przez siebie opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, mógł przewidzieć, że zajdzie konieczność dokonania dopłaty i na taką ewentualność się przygotować. Niemniej jednak, z uwagi na znaczną wysokość dopłaty Sąd odroczył termin płatności na 3 miesiące. Jest to termin wystarczająco odległy, zwłaszcza jeśli weźmie się pod uwagę, że liczony jest od dnia uprawomocnienia się postanowienia. Dodatkowo Sąd od wskazanej kwoty zasądził odsetki ustawowe za opóźnienie w przypadku uchybienia terminowi płatności.

W pkt V sentencji Sąd rozliczył nakład poniesiony przez T. P. na działkę nr (...), wynoszący 6.630 zł. Każdy ze współwłaścicieli powinien ponieść ciężar nakładów na rzecz wspólną proporcjonalnie do wielkości swojego udziału. W niniejszej sprawie obciążenie każdego z braci wynosi zatem 3.315 zł. O odsetkach ustawowych za opóźnienie od tej kwoty Sąd orzekł na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. Odsetki zasądzono od dnia 22 sierpnia 2025 r., tj. od dnia zamknięcia rozprawy, albowiem żądanie odsetek od wcześniejszych dat, tj. od dat, w których złożono pisma zawierające żądania zapłaty, nie zostało złożone bezpośrednio stronie, lecz jej pełnomocnikowi procesowemu, który nie jest uprawniony do odbierania oświadczeń o charakterze materialnoprawnym.

Ponadto w pkt VI postanowienia Sąd tytułem naprawienia szkody zasądził od uczestnika postępowania na rzecz wnioskodawcy kwotę 7.643 zł. Skoro T. P. dopuścił się zniszczenia mienia położonego na wspólnej nieruchomości, to poniesione w związku z usunięciem uszkodzeń wydatki winny w całości obciążać uczestnika postępowania. Podstawą prawną był tu art. 415 k.c.

W pkt VII sentencji Sąd oddalił żądania uczestnika postępowania w zakresie, w którym nie zostały wyżej uwzględnione.

Koszty postępowania w sprawie wyniosły 10.756,08 zł (opłata od wniosku w kwocie 1.000 zł, wynagrodzenia biegłych: 1.841,24 zł - k. 205; 759,25 zł - k. 223; 2.660,49 zł - k. 263; 2.744,95 zł - k. 323; 1.750,15 zł - k. 349). Wnioskodawca G. P. uiścił łącznie 4.500 zł (opłata od wniosku: 1.000 zł, zaliczka na wynagrodzenie biegłego: 3.500 zł - k. 145). Uczestnik T. P. uiścił natomiast 1.500 zł tytułem zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego (k. 289). Łączna kwota wydatków poniesionych tymczasowo przez Skarb Państwa wyniosła zatem 4.756,08 zł. W niniejszej sprawie interesy stron były wspólne, a ich celem było zniesienie współwłasności, dlatego też Sąd uznał za zasadne obciążenie ich kosztami po połowie. Każdy z uczestników powinien zatem ponieść koszty w wysokości 5.378,04 zł (10. 756,08 zł : 2). Skoro wnioskodawca uiścił dotychczas 4.500 zł, do dopłaty pozostaje mu kwota 878,04 zł. Skoro uczestnik uiścił dotychczas 1.500 zł, winien dopłacić kwotę 3.878,04 zł. W konsekwencji Sąd nakazał pobrać od wnioskodawcy na rzecz Skarbu Państwa kwotę 878,04 zł oraz od uczestnika na rzecz Skarbu Państwa kwotę 3.878,04 zł tytułem zwrotu niepokrytych kosztów sądowych. O powyższym orzeczono w punkcie VIII na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Sąd w punkcie IX stwierdził, że w pozostałym zakresie każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie (art. 520 § 1 k.p.c.), co dotyczy też kosztów zastępstwa procesowego.